부동산투자론-개념과 기회비용

부동산 직접투자의 개념과 기회비용

장래의 수익은 항상 위험을 내포하고 있는 불확실성이 존재한다. 이러한 관점에서 투자란 장래의 불확실한 수익을 위해서 현재의 확실한 소비를 희생하는 행위라고 할 수 있으며, 미래의 위험을 감수하는 것에 대한 보상이라고 정의되기도 한다. 이와 같이 부동산투자에는 위험이 수반되며 이에 따라 부동산투자에는 일정한 대가를 요구하게 된다. 부동산은 영속성, 내구성을 가진 재화이므로 부동산이 보유기간 동안 부동산을 운영, 임대하면서 임대료수입(소득이득)을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 투자기간 말에 처분을 통한 매각대금(자본이득)도 얻을 수 있다는 장점을 가지고 있다. 주식이나 채권과 달리 부동산에 투자하면 매기의 일정한 임대료(현금흐름)를 획득할 수 있다. 요구수익률은 투자에 대한 위험으로 인하여 투자자가 대상부동산에 자본을 투자하기 위하여 충족되어야 할 최소한의 필수수익률을 의미한다. 요구수익률에는 시간에 대한 비용(보상)으로 표현되는 무위험(이자)률과 위험에 대한 비용(보상)으로 표현되는 위험할증률이 포함되어 있다. 무위험률과 위험할증률이 커지면 요구수익률도 높아진다. 요구수익률이 높아질수록 기회비용이 커지므로 부동산에 투자할 가능성은 낮아진다. 정리하면, 투자자의 요구수익률(기회비용)이 충족될 때 부동산투자는 유발된다. 

투자를 통한 현금흐름의 계산

부동산을 취득할 때에는 지분투자액과 저당투자액을 함께 고려한다고 가정한다. 지분투자액이 40억원이고 융자금(저당투자액)이 60억원이면 총투자액이 40억원이고 융자금(저당투자액)이 60억원이면 총투자액은 100억원이고, 부동산(취득) 가격도 100억원이 된다. 이때 융자금 60억원에 대한 매 기간의 대가, 즉 매 기간 상환하여야 할 원리금과 투자기간 말에 부동산을 매각할 때 아직 상환하지 못한 융자잔금도 고려한다. 부동산투자안의 타당성을 분석하기 위해서는 먼저 부동산투자안의 예상현금흐름이 계산되어야 한다. 이때 투자대상부동산의 현금흐름이란 부동산운영을 통해서 발생하는 영업현급흐름(임대료수입, 소득이득)고 당해 부동산을 투자기간 말에 매각할 때 발생하는 매각흐름(매각대금, 자본이득)으로 구성된다. 현금흐름의 예측은 투자부동산의 전형적인 보유기간(통상 5년)을 가정하여 투자자가 대상부동산의 임대, 운영을 통하여 얻는 매년의 세후현금수지와 투자기간 말에 얻는 세후지분복귀액을 구하는데 의의가 있다. 

화폐의 시간가치

부동산투자는 현재시점에서 이루어지고, 투자부동산의 임대료수입과 매각대금은 미래에 발생한다. 즉, 투자금액의 투입시점과 수익이 발생하는 시점이 일치하지 않으므로 현재시점의 가치와 미래시점의 가치를 일치시키는 이자율에 대한 개념정립이 필요하다. 다시말해 현재 1억원의 가치와 1년 후의 1억원의 가치는 동일하지 않으며, 액면상으로만 동일할 뿐이지 현재 1억원의 가치는 동일하지 않으며, 액면상으로만 동일할 뿐이지 현재 1억원의 가치는 더 크다. 즉, 현재 1억원으로 이자율 10%의 정기예금에 가입하면 이 금액의 가치는 1년 후에 1억 1천만원이 되므로, 1년 후의 1억원의 가치보다 현재 1억원의 가치가 더 크다는 것이다. 바꾸어 말하면 1년 후의 1억원이라는 액면상의 가치는 현재시점의 1억원의 가치보다 작다는 것이다. 

투자의 타당성분석기법

투자의 타당성분석이란 미래에 예상되는 임대료수입과 매각대금의 현재가치가 초기지분투자액보다 더 큰지, 즉 투자수익이 투자자의 요구수익률을 충족하고도 남는 게 있는지를 판단하여 투자를 결정하는 것이다. 여기에서 주요한 문제는 해당 부동산에 지불한 투자금액은 얼마인가, 일정한 투자금액에 대한 해당 부동산의 수익률은 얼마인가, 또는 예상되는 수익률은 위험을 보상할 수 있을 것인가 등에 대한 답을 구해야 한다는 것이다. 투자의 타당성을 분석하기 위한 판단기준으로서 투자분석기법에는 크게 현금흐름할인법(할인현금수지분석법), 전통적인 평가기법(비할인법)으로 나눈다. 할인현금수지분석법은 현재의 부동산가격이 장래의 현금흐름을 할인한 현재가치와 똑같다는 인식을 기초로 하고 있다. 이는 현재의 1원은 미래의 1원보다 더 큰 가치를 가지고 있는 것으로 평가되기 때문이다. 이를 앞에서 화폐의 시간가치라고 하였다. 투자를 통하여 얻는 현금유입을 수익 혹은 수입이라고 하는데, 이는 보유기간 동안의 세후현금수지의 합과 투자시간 말세후지분복귀액을 합한 것을 말한다. 현금수지분석법은 장래 예상되는 현금유입고 현금유출을 현재가치로 할인하고, 이것을 서로 비교하여 투자의 타당성을 분석하는 방법이다, 할인현금수지분석법에는 순현재가치법, 내수수익률법, 수익성지수법이 있다. 순현재가치(순현가)는 현금유입의 현재가치합에서 현금유출의 현재가치를 뺀(공제한) 값으로 정의된다. 즉, 순현가법이란 장래 기대되는 소득의 현재가치의 합계와 투자비용으로 지출된 금액의 현재가치의 합계를 서로 비교하여 투자결정을 하는 방법을 말한다. 내부수익률은 현금유입의 현재가치합과 현금유출의 현재가치를 일치시키는 할인율을 말한다. 이는 부동산투자에 있어서 운영에 의한 현금흐름의 현재가치와 매각에 의한 현금흐름의 현재가치를 합한 현금유입의 현재가치 합과 현금유출의 현재가치를 일치시키는 할인율을 말한다. 즉, 내부수익률은 순현가를 '0'으로 만드는 할인율을 의미한다.