부동산감정평가론

감정평가의 기초이론

감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 감정평가란 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등의 소유권 및 기타 권리, 이익에 대한 경제적 가치(value)를 판정하여 그 결과를 가격, 가액(price)으로 표시하는 것을 말한다. 감정평가는 기준시점에서 최유효 이용을 전제로 하여 대상부동산의 '시장가치'를 구하는 작업이라 할 수 있다. 시장가치란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다. 부동산 가치란 부동산의 소유에서 비롯되는 장래이익에 대한 현재가치를 말한다. 즉, 부동산가치(value)는 부동산으로부터 발생하는 장래 유무형의 편익을 현재가치로 환원한 값이라고 정의할 수 있다. 가치는 화폐를 매개체로 하여 가격으로 표시된다. 따라서 가격의 기초에는 가치가 존재하므로, 부동산가치가 상승하면 부동산가격도 상승한다. 부동산가격과 가치 사이에는 일정한 차이, 오차가 발생할 수 있다. 가격은 수요, 공급의 변동에 따라 변동하므로 일시적으로 가치와 괴리될 수도 있다. 즉, 수요가 공급을 초과하면 가격은 균형 수준을 벗어나서 가치 이상이 되고, 공급이 수요를 초과하면 가격은 균형 수준을 벗어나서 가치 이하가 된다. 장기적으로는 경쟁의 원칙이 작용하여 가격과 가치는 일치하게 된다. 결국 가치란 가격의 장기적 균형치를 볼 수 있다. 감정평가란 부동산의 가치를 찾아가는 과정이며, 감정평가사가 가치를 평가하기 위해서는 부동산가치에 영향을 미치는 가치형성요인을 파악하게 된다. 가치형성요인은 가치발생요인에 영향을 주고, 가치발생요인은 부동산의 수요와 공급을 변화시키며 이에 따라 부동산가치가 결정된다. 가치형성요인이란 대상물건이 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말하며, 이는 가치발생요인에 영향을 미치는 여러 가지 요인을 말한다. 부동산가치의 형성요인은 그 요인을 이루는 여러 현상의 변동에 따라 항상 변화하기 때문에 동태적으로 파악하여야 하며, 이는 각각 독립하여 개별적으로 작용하는 것이 아니라 서로 유기적인 연관성을 가지고 작용한다. 부동산가치의 형성요인은 일반요인과 지역요인 그리고 개별요인으로 구분할 수 있으며, 감정평가사는 일반요인, 지역요인, 개별요인의 순서대로 가치형성요인을 파악하게 된다. 부동산이 하나의 상품으로써 가치를 가지려면 효용과 유효수요, 상대적 희소성의 요건을 모두 갖추어야 하며, 이들 중 어느 한 요인의 변동은 필연적으로 부동산가격에 반영된다. 부동산의 효용(유용성, utility)이란 부동산을 사용, 수익함에 따른 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 말한다. 효용은 부동산의 용도에 따라 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현된다. 즉, 부동산을 통하여 얻는 효용이 있어야만 부동산의 가치가 발생한다는 것이다. 유효수요란 부동산을 구매할 의사(욕구)와 지불능력(구매력)을 갖춘 실질적인 수요를 말한다. 잠재수요가 아닌 유효수요가 있어야 부동산이 가치를 발생한다는 것이다. 희소성이란 인간의 욕망에 비하여 욕망의 충족수단이 질적, 양적으로 유한, 부족한 상태를 의미하는 것으로, 부동산의 수요에 비하여 공급이 상대적으로 부족한 상태를 말한다. 즉, 상대적 희소성(희소가치)이 있어야 부동산의 가치가 발생한다는 것이다. 

부동산가격공시제도

부동산 가격공시에 관한 법률에서는 '부동산의 적정가격 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산시장, 동향의 조사, 관리에 필요한 사항을 규정함으로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세, 부담금 등이 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다.'라고 규정하고 있다. 표준지공시지가는 국토교통부장관이 토지이용상황이나 주변 환경 그 밖의 자연적, 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격을 조사, 평가하고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하여야 한다. 개별공시지가는 시장, 군수 또는 구청장이 국세, 지방세 등 각종 세금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 시, 군, 구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 결정, 공시하고 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 단독주택가격은 국토교통부장관이 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사, 산정하고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. 개별주택가격은 시장, 군수 또는 구청장은 시, 군, 구 부동산가격공시위원회의 심의를 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별주택의 가격을 결정, 공시하고 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 공동주택가격은 국토교통부장관이 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사, 산정하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.