부동산정책론-의의와 기능

부동산정책의 의의와 기능

부동산정책이란 인간과 부동산과의 관계에 발생하는 여러 가지 부동산 문제를 해결하는 정부의 공적 개입이라 할 수 있다. 부동산 정책의 목적은 사익성보다는 공익성 추구에 있지만, 최근에는 사익성과 공익성을 조화시키고 이를 절충하는 방향으로 전화되고 있는 추세이다. 정부는 사회적 목표를 달성하기 위하여 여러 가지 방법으로 부동산시장에 개입한다. 그 사회적 목표는 형평성일 수도 있고, 효율성일 수도 있다. 그 밖의 다른 목표일 수도 있다. 부동산시장은 시장기구가 스스로 형평성을 달성하기 어렵고, 효율성을 제고하기도 어렵기 때문에 정부의 시장개입이 필요하다. 사회적 약자인 저소득층의 주거안정을 위한 공공임대주택공급정책 등 주거복지의 증진이나 공평한 소득 재분배 등을 위하여 정부가 부동산시장에 개입하는 것은 형평성 측면의 정치적 기능으로 볼 수 있다. 부동산시장은 가격기구가 자원을 최적, 효율적으로 배분하지 못하고, 그 결과 사회 전체 구성원의 후생이 감소하는데 이를 시장실패라고 한다. 이러한 시장실패를 수정하기 위해서 정부가 부동산시장에 개입하는 것은 시장의 효율성을 높이고자 하는 경제적 기능이다. 즉, 최적(균형) 생산량이나 최적(균형) 소비량을 유지하기 위하여 개입하는 경우를 말하는 것이다. 

토지정책

정부의 토지시장에 대한 공적 개입의 방법(수단)으로는 직접적 개입방법, 간접적 개입방법, 토지이용규제 등을 들 수 있다. 직접적 개입방법은 정부나 공공기관이 부동산시장에 직접 개입하여 부동산에 대한 수요자 및 공급자의 역할을 적극적으로 수행하는 방법으로 토지수용, 택지공영개발, 토지은행(비축)제도, 공공투자사업 등이 있다. 간접적 개입방법은 시장기구의 틀을 유지하면서 토지시장에 조세, 행정, 금융상의 지원을 하거나 사적 주체에서 보조금을 지급함으로써 시장기능을 제고하고 그 소기의 효과를 노리는 방법을 말한다. 토지의 공시지가 제도처럼 토지시장에 대한 정보의 창출 및 제공은 정부의 간접적 개입방법이다. 개별토지이용자의 토지이용행위를 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위하여 용도제한 등의 용도제한 등의 법적, 사회적 조치에 의해서 구속하고 제한하는 개입방법으로, 용도지역지구제, 건축규제, 각종 인허가제도 등이 있다. 

주택정책

임대료규제정책은 저소득 임차가구를 보호하려는 일종의 최고 가격제, 즉 임대료상한제를 말한다. 임대료구제정책은 임대료수준 또한 임대료 상승률을 일정범위이내에서 규제함으로써 시장균형가격보다 낮은 수준으로 임대료 이상으로 임대료를 부과할 수 없도록 하는 일종의 가격통제정책이다. 임대료를 시장균형가격 이하로 규제하는 것으로 정부가 규제한 임대료(가격) 이하로만 거래하도록 통제하는 것이다. 임대료보조정책은 일정 수준 이하의 저소득층의 주거안정을 위하여 정부가 재정지원을 통하여 무상으로 임대료의 일부 또는 전부를 보조해주는 정책을 말한다. 정부가 임대업자의 심리를 자극시켜 시장기능에 의하여 사적임대주택공급은 수요 측면의 임차인에 대한 보조금정책과 공급 측면의 생산자에 대한 보조금정책으로 구분할 수 있다. 수요자보조금정책은 임대주택의 소비(수요)가 늘어나게 된다. 임대주택에 대한 수요 증가로 임대료가 단기적으로 상승하게 되고, 임대주택시장은 기존임대업자나 공급자에게 초과이윤을 얻을 수 있는 기회를 제공한다. 임대주택시장에서 단기에 발생하는 초과이윤은 신규공급자로 하여금 시장에 진입하게 하는 요인이 된다. 따라서 장기적으로 임대주택공급이 증가하게 되고 임대주택의 임대료는 원래 수준으로 하락하게 된다. 생산자보조는 임대업자에게 보조금을 지급하거나 장기 저금리의 건설자금을 지원해 주는 등의 방식이다. 임대업자의 생산비를 절감하는 효과가 있으므로 장기적으로 임대주택공급이 늘어나는 효과가 있다. 이에 따라 임대료가 하락하여 수요자보조금정책처럼 저소득 임차인의 주거안정에 기여하게 된다. 

조세정책

부동산조세는 외부효과로 발생하는 과소생산(소비)이나 과다생산(소비) 등의 시장실패를 수정하여 자원배분의 효율성을 제고하는 수단으로 활용된다. 정부의 주택에 대한 취득세 인하는 주택의 상대적 가격을 하락시키는 효과를 발생시켜 주택의 수요 증가를 유도할 수 있다. 이처럼 상대적 가격변화를 통하여 부동산의 수요, 공급을 조절하는 자원배분기능이 있다. 취득세 인하로 주택의 수요가 증가하여 주택거래량이 늘어나고, 주택가격이 상승함에 따라 주택의 신규공급이 촉진된다면 부동산조세가 부동산경기조절수단으로도 유용하게 활용된다는 것을 의미한다. 부동산에 대한 상속세, 증여세 등은 사회계층간의 소득격차를 좁히는 기능이 있다. 소득 재분배는 정부의 시장개입을 통하여 계층간 소득의 불균형문제를 일정 부분 해소하려는 정부의 정치적 기능에 해당한다. 이는 부동산시장의 기능이 아닌 만큼 용어 사용에 유의하여야 한다. 조세를 부과하면 법률상 납세의무가 부과된 세금을 모두 부담하여야 하지만, 납세의무자는 부과된 세금을 본인의 비용으로 인식함에 따라 다른 방법을 통하여 세금의 일부를 타인에게 떠넘기려고 한다. 이를 '조세의 전가'라 하며, 타인에게 전가하고 난 나머지 부분으로 본인이 부담하는 몫을 '조세의 귀착'이라고 한다. 탄력적이면 조세회피 측면에서 유리하여 그 조세의 귀착부담이 적어지고, 비탄력적이면 불리하여 그 조세의 귀착부담이 많아진다. 공급이 가격탄력성은 탄력적이고 수요의 가격탄력성은 비탄력적인 시장에서 세금이 부과될 경우, 실질적으로 수요자가 공급자보다 더 많은 세금을 부담하게 된다. 공급은 비탄력적이고 수요는 탄력적일 경우, 공급자의 세금부담이 많아지고 상대적으로 수요자의 세금부담이 적어진다.