부동산학 총론-부동산의 개념,토지의 특성

부동산의 개념

복합개념의 부동산이란 부동산을 특정한 한 가지 측면만이 아닌 법률적, 경제적, 기술적(물리적) 세 가지 측면을 종합적으로 이해(인식)하려는 사고원리를 말한다. 부동산학에서는 부동산의 개념과 그 범위를 복합개념(종합적 개념)으로 분류하고 체계화하여 설명하는 것이 일반적이다. 즉, 법률적 측면에서의 부동산, 경제적 측면에서의 부동산, 기술적(물리적) 측면에서의 부동산으로 분류한다. 협의의 부동산이란 민법에서 정의한 개념으로 민법 제99조에서의 부동산을  '토지 및 그 정착물'이라고 규정하고 있으며 '부동산 이외의 물건은 동산이다. '라고 하여 동산과 부동산을 구분하고 있다. 광의의 부동산은 협의의 부동산에 준부동산(의제부동산)을 포함하는 개념이다. 준부동산은 물건변동을 동기나 등록의 수단으로 하는 동산이나 동산과 부동산의 결합물을 말한다. 준부동산은 민법상 부동산은 아니지만 부동산처럼 등기, 등록의 방법으로 공시하여 부동산에 준하여 취급하는 것으로 부동산학의 연구대상이 되며 부동산 활동의 대상이 된다. 부동산을 생산, 소비, 교환, 분배, 투자 등의 관점에서 인식하는 것으로 부동산의 경제적 개념은 법률적 개념과 함께 부동산의 무형적 측면을 이해하는 데 도움을 준다. 즉, 부동산을 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품 등으로 취급하는 것으로, 부동산학에서는 주로 이러한 경제적 개념으로 부동산에 접근하게 된다. 부동산의 기술적 개념은 부동산의 자연적 특성을 설명하는 데 중요한 역할을 하고, 부동산활동의 대상인 유형적 측면의 부동산을 이해하는데 도움을 준다. 한편 기술적 측면에서는 부동산을 자연, 공간, 위치, 환경으로 구분하는 전통적인 방법이 있다.

토지이용활동상의 토지용어

후보지는 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에, 즉 용도적 지역 상호 간에 다른 지역으로 그 용도가 전환, 변경되고 있는 지역의 토지를 말한다. 이행지는 택지지역, 농지지역, 임지지역 내에서, 즉 용도적 지역 내에서 그 용도가 이행, 변경 중에 있는 토지를 말한다. 택지지역 내의 공업지역이 상업지역으로 변경 중에 있거나 농지지역 내의 과수원지역이 전지지역으로 그 용도가 변경되고 있는 토지를 이행지라고 한다. 택지는 감정평가상의 용어로써 주거용, 상업용, 공업용 등으로 현재 이용 중이거나 이용, 건축이 가능한 토지를 말한다. 택지는 건축용지만을 의미하지만 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 토지(바닥토지)로, 건축이 가능한 택지 이외에 도로부지, 하천부지, 철도부지 등 건축이 불가능한 토지를 포괄하는 용어이다. 따라서 부지는 '모든 땅'을 뜻한다고 할 수 있다. 나지는 택지의 지상에 건축물이 없는 토지로써, 농지는 나지에 해당하지 않는다. '토지보상평가지침'에서  '나지'라 함은 토지에 건물 및 기타 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다. 건부지는 건물이 들어서 있는 부지로서, 나지에 비해서 그 용도가 다양하지 못하며 활용도가 떨어지므로 일반적으로 나지보다 건부지의 가치가 낮게 평가된다. 필지란 '공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률' 상의 용어로써, 토지소유권을 구분하기 위하여 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말하며, '부동산등기법'에서는 이를 등기단위라 한다. 즉, 필지는 토지소유권이 미치는 범위와 한계를 표시하여 권리관계를 명시하는 토지용어이다. 획지는 감정평가에 활용하기 위하여, 토지이용을 상정하여 인위적, 자연적, 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로, 가격 수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다. 토지의 등록단위인 필지와는 달리 획지는 부동산활동이나 부동산현상의 한 단위이다. 필지는 법률적 개념이고 획지는 경제적 개념으로, 1필지가 1획지로 구성되는 경우도 있고 1필지가 여러 개의 획지로 구성될 수도 있으며 여러 개의 필지가 1획지로 구성될 수도 있다.

토지의 특성

토지의 자연적 특성은 물리적 특성이라고도 하며, 토지가 처음부터 지닌 근본적, 선천적이고 본질적이며, 그 성질이 변하지 않아 불변적인 특성이라 한다. 토지의 물리적인 위치는 인간의 힘으로 이동시킬 수 없음을 말하는 것으로 위치의 고정성, 비이동성이라고도 한다. 모든 부동산활동은 부동성을 전제로 하여 전개된다. 토지는 자연적, 원시적으로 주어지는 재화이지 생산되는 재화가 아니다. 즉, 토지는 생산비를 투입하여도 물리적인 절대량을 늘릴 수 없다는 것이며, 일반재화와 달리 생산이 불가능하다는 것이다. 이를 비생산성, 면적의 유한성, 수령의 고정성이라고도 한다. 토지는 사용에 의하여 소모되거나 마멸되지 않아 공간으로서의 토지는 영원히 존속한다는 것으로 비소멸성, 비소모성, 불변성이라고도 한다. 물리적으로 완전히 동일한 토지는 존재하지 않는다는 것으로 이질성, 비대체성, 비동질성이라고도 하며, 물리적인 측면에서 토지를 다른 토지와 대체할 수 없게 하는 특성이다. 단, 토지에는 인접성과 용도의 다양성이 있어 그 용도적인 대체는 가능하다. 지표의 일부인 토지는 물리적으로 다른 토지와 연결되어 있다는 것으로 인접한 토지와 상호 연관성이 있다는 것이다. 토지의 인문적 특성은 인간이 토지를 대상으로 갖가지 행위를 할 때 인간과 토지의 관계에서 발생하는 특성으로, 자연적 특성과는 달리 인간의 부동산 활동에 따라 그 성질이 가변적이다. 일반재화와 달리 토지는 여러 가지 용도로 이용될 수 있다는 것으로, 변용성 또는 다용도성이라고도 한다. 토지는 이용목적에 따라 그 면적을 법이 허용하는 범위 내에서 분할하거나 병합하여 사용할 수 있다는 것으로, 분합성이라고도 한다. 토지는 부동성으로 인하여 절대적(물리적) 위치는 변하지 않지만, 토지에 관한 사회적 환경, 경제적 환경, 행정적 환경에 따라 토지의 상대적 위치가 달라지고 이에 따라 토지의 가치가 변할 수 있다.