부동산경제론-부동산수요,공급,균형가격과 거래량

부동산시장

부동산시장이란 수요와 공급에 의해서 가격이 결정되고, 이렇게 결정된 가격이 다시 수요와 공급에 영향을 주는, 가격이 수요와 공급을 조절하는, 즉 자원배분 기능을 수행하는 곳이라 할 수 있다. 합리적인 소비자는 주어진 예산이나 소득으로 본인의 효용(만족도)을 위하여 행동하고, 합리적인 생산자(공급자)는 재화를 공급하는 데 있어 비용을 감당할 수 있는 수준에서 이윤극대화를 위하여 행동한다는 기본가정에서 출발한다. 즉, 소비자(수요자)는 부동산을 '소비재'로 인식하는 것이고, 생산자(공급자)는 부동산을 '상품'으로 인식하는 것이다.

부동산수요와 공급

수요란 일정기간 동안에 소비자가 재화나 서비스를 구매하고자 하는 욕구나 그 양을 말하며, 수요량이란 일정기간 동안에 주어진 가격 수준에 대해서 소비자가 구입, 구매하거나 하는 최대수량을 말한다. 수요함수란 어떤 부동산에 대한 수요와 그 부동산의 수요에 영향을 미치는 요인들 간의 관계를 함수형태로 나타낸 것을 말한다. 특정 부동산의 수요에 영향을 미치는 요인은 다양하다. 부동산의 수요에 가장 큰 영향을 미치는 것은 해당 부동산가격이다. 여기서 부동산의 수요라는 종속변수에 영향을 주는 요인들을 독립변수라 한다. 즉, 부동산수요에 영향을 미치는 요인은 해당 부동산의 가격과 해당 부동산의 가격 이외의 요인으로 구분할 수 있다. 수요의 법칙이란 다른 조건이 일정할 때 부동산가격이 상승하면 부동산수요량이 감소하고, 부동산가격이 하락하면 부동산수요량이 증가하는 현상을 말한다. 즉, 가격과 수요량 사이의 반비례, 음(-)의 관계를 의미한다. 따라서 수요함수는 가격에 대한 감소함수로 정의할 수 있다. 수요곡선이 우하향하는 이유로 소득효과와 대체효과로 설명할 수 있다.  수요곡선은 다른 조건이 일정할 경우 해당 부동산의 가격이 상승(하락)하면 해당 부동산의 수요량이 감소(증가)하는, 즉 해당 부동산의 가격과 수요량과의 반비례, 음(-)의 관계를 그래프로 나타낸 것이다. 따라서 부동산수요곡선은 우하향 형태의 곡선이 된다. 수요변화의 요인은 해당 부동산가격 이외의 다른 요인이 변하면, 그 부동산의 수요가 변하여 수요곡선이 우측이나 좌측으로 이동하게 된다. 이러한 수요곡선의 이동을 초래하는 요인은 인구수의 변화, 소득의 변화, 대체재가격의 변화, 보안재가격의 변화, 가격 상승 예상, 수요자의 선호도, 금리수준, 부동산조세, 주택금융상태, 주거환경 등의 여러 가지 요인도 부동산수요에 영향을 준다. 공급이란 일정기간 동안에 생산자(공급자)가 재화나 서비스를 판매(공급)하고자 하는 욕구를 말하며, 공급량이란 생산자(공급자)들이 주어진 가격에 대응하여 일정기간에 판매(공급)하고자 하는 재화나 서비스의 최대수량을 말한다. 공급함수란 어떤 부동산에 대한 공급과 그 부동산의 공급에 영향을 주는 요인들간의 관계를 함수형태로 나타낸 것을 말한다. 공급의 법칙이란 다른 조건이 일정할 때 부동산가격이 상승하면 부동산공급량이 증가하고, 부동산가격이 하락하면 부동산공급량이 감소하는 현상을 말한다. 즉, 가격과 공급량 사이의 비례, 정(+)의 관계를 말한다. 따라서 공급함수는 가격에 대한 증가함수로 정의할 수 있다. 다른 조건이 일정한 경우 해당 부동산의 가격이 상승(하락)하면 해당 부동산의 공급량이 증가(감소)하는, 즉 해당 부동산의 가격과 공급량과의 비례, 정(+)의 관계를 그래프로 나타낸 것이다. 따라서 부동산 공급곡선은 우상향 형태의 곡선이 된다. 해당 부동산가격 이외의 다른 요인이 변하면, 그 부동산의 공급이 변하여 공급곡선이 우측이나 좌측으로 이동하게 된다. 이러한 공급곡선의 이동(공급변화)을 가져오는 요인은 생산요소가격의 변화, 건축기술의 변화, 건축규제의 변화, 이자율(금리수준)의 변화 등이 있다. 토지는 부증성으로 인하여 물리적 공급은 불가능하지만, 용도의 다양성으로 인하여 경제적 공급은 가능하다. 토지의 용도적, 경제적 공급은 물리적으로 한정되어 있는 토지의 이용을 능률화하기 위하여 경제적 이용도를 증대시키는 것이다. 부동산의 공급곡선은 단기와 장기에 따라 그 곡선의 기울기가 다르다. 단기에는 양의 변화가 적어 공급이 비탄력적이라 하며, 장기에는 양의 변화가 많아 공급이 탄력적이라고 한다. 따라서 부동산의 단기공급곡선보다 장기공급곡선의 기울기가 더 완만하다.

균형가격과 균형거래량

이상적인 시장인 완전경쟁시장에서는 우하향하는 시장수요곡선과 우상향하는 시장공급곡선이 교차하는 점에서 균형가격과 균형거래량이 결정된다. 부동산시장은 개별성이 있어 불완전경쟁시장이지만, 완전경쟁시장을 가정하며 균형가격과 균형거래량을 분석한다. 즉, 그래프를 통하여 부동산시장을 분석한다는 것은 부동산시장에 대해서 동질적인 재화를 전제로 하는 완전경쟁시장모형을 가정하는 것을 의미한다. 균형이란 수요량과 공급량이 같은, 동일한 상태를 뜻한다. 수요곡선과 공급곡선이 만나는 점을 균형점이라고 하고, 수요량과 공급량이 같은 상태의 양을 균형거래량, 균형수급량이라고 하며, 이때 수요량과 공급량이 같은 상태에서 결정된 가격을 균형가격이라고 한다. 균형가격과 균형거래량은 수요곡선과 공급곡선의 위치에 의하여 결정된다. 따라서 해당 부동산가격 이외의 요인 변화로 인하여 수요곡선이나 공급곡선이 이동하면 시장균형도 변하며, 그 결과 새로운 가격과 새로운 거래량이 결정된다. 수요와 공급의 탄력성은 가격이 변할 때 그 양이 얼마나 변화하는지를 판단하는 정량적 지표이다. 이러한 탄력성에는 수요의 가격탄력성, 공급의 가격탄력성, 수요의 소득탄력성, 수요의 교차탄력성이 있다. 수요의 가격탄력성이란 어떤 재화의 가격이 변할 때 그 재화의 수요량이 얼마만큼 변하는가를 측정하는 척도를 말하는 것으로서 그 변화하는 정도는 가격의 변화율에 대한 수요량의 변화율로 측정된다. 공급의 가격탄력성이란 어떤 재화의 가격이 변할 때 그 재화의 공급량이 얼마만큼 변하는가를 측정하는 척도를 말하는 것으로서 그 변화하는 정도는 가격의 변화율에 대한 공급량의 변화율로 측정된다.